今天我非常荣幸能够作为这个圆桌论坛的主持，也很开心能够邀请到6位来自房地产行业的杰出代表，他们包括产业运营、代建运营的企业家，高端写字楼租赁负责人、咨询行业的专家。在现在这个关键的时刻，还是有非常大的必要性让百家争鸣，大家去探讨房地产的出路。

  今天我们邀请的嘉宾有6位，我们都很希望能听到他们的真知灼见，所以也请各位控制好时间，每个问题控制在2分钟以内。

  首先提问王媛媛总，您是从事科技公司孵化器的建设，又是产业的高品质人才，我跟嘉宾们都对这个产业的话题是比较感兴趣的，作为产业开发运营者，又面临着国内国外激烈的竞争，您认为要具备怎么样的条件，招商要怎么做，产业园才能吸引到优秀的企业进驻？

  王媛媛：我们不单单是孵化器，我们最主要的还是做存量资产的盘活和运营。在这样的一个过程中，大家都会提到我们怎么样通过招商的过程中引入一个产业的发展。其实我在这些年里一直都在说，我们不单单是给公司可以提供一个物理的空间，更多的还是提供一个公司发展的土壤。

  关于产业怎么引入，我觉得首先是针对不一样的项目，对于产业的目标要设定得很清晰，不同的体量、不同的规模园区，它的资产本身能承载的产业的量级是不一样的。所以不要想着我要做产业，就把这一个项目做进特别多的产业。其实我们做的绝大部分的存量资产，它都位于一些本身地理位置比较好，或者说它的体量并不是非常大，可能就是10万方左右的项目，我们更多的做法是先明确我们的目标，因地制宜、筑巢引凤，在当地本身的产业基础之上，明确我们的产业方向和目标。

  说到做产业，其实是要真正懂产业的。我们很多时候说做产业，但实际上做得不够深，因为一个产业的链条是非常长的，我们在一个园区规模有限的时候，其实是不可能大而全的什么都做的，要非常清楚我们要做产业链上的哪一环，我们要面对哪个方向去做。所以要想真正地做好产业，首先团队得懂产业。我们在存量资产运营的过程中，不是传统的招商+物业，我们在前期是有自己的产业研究院，在日常的过程中有专门的运营团队对接B端企业，后面才是我们的团。只有这样我们才可以保证跟企业之间的沟通是不断地明白他们的内容。

  严思慧：接着招商的话题，我也想提问一下娉婷总，珠江城作为全球50年最具影响力的50座摩天大楼之一，它的目标是打造全球最节能的摩天大楼，我们大家都知道去年的时候办公楼的招商是挺难的。

  我想请问，珠江城结合智能环保，它除了在软文或者是媒体上凸显它的优势，我们在线下还做了哪些活动，结合我们的优势吸引用家进驻和留住现有的用家？

  刘娉婷：这样的一个问题还蛮可以让我们去深思的，在当下困难重重的市场环境下，珠江城未来的核心打法是走ESG BP的道路，它的核心要义就是要跟我们的在租客户一道携手共赢，珠江城作为业主就要做到优秀在租客户的ESG伙伴。在2021年我们对服务业小微公司进行了长达6个月的免租，减免的租金总额多达4000万。除此之外我们也注重国企的社会责任担当，具体来说去年写字楼的业主倍感压力，我们做到人退我进，在这种市场环境下，我们逆势进行了高额的成本投入，进行了会议中心的电子屏、大厦公区、外围绿化等等一系列的硬件设施设备的升级。同时软件我们也不落下，也举办了很多与客户联动的活动，包括开工醒狮仪式，或者是中秋、国庆、端午这种传统假日，还有国际马拉松巡回赛等等系列的活动和赛事，在这个基础上我们还推出了一项对于在租客户的专属一站式铂金服务，这些都是免费的。在这个软硬件的加持之下，我们想要的就是逐步提升在租客户的满意度、入住的舒适度，从而着力打造竖直社区的体验感。

  除此之外，我们还需要在未来探索建立一整套以客户贡献度为主的多维模型的在租客户星级分类和服务体系。就是在我们的标准化服务之上，还针对不一样的星级客户去推出一些个性化增值性的服务，这样也是让他们在珠江城形成一个路径依赖。这一两年商业地产的业主应该最常听到的说法是降本增效、降租、降价。我们所做的这一切服务的提升，都是为了要从降租、低价的需求感到高质高价获得感的转变。

  严思慧：谢谢两位女性领导从招商的层面告诉我们，一个是要懂得用家，另外就是要给租户提升更多的增值服务。

  我过去经常会听到说中国市场现在从增量市场到了存量市场。我刚刚听到郭院长的说法，我也不是很认同中国就已确定进入到存量的市场，应该是增量市场和存量市场并存，而且中国的运营能力还有很大的进步空间。

  今年3月，再次提出要加快新质生产力的发展，我们也知道发展商现在也会做一些代建以及代运营服务，接下来就想提问王欣总，您从代建和运营输出方面，怎么跟新质生产力相结合？

  王欣：刚才郭教授讲的确实是给我们开发商当头一棒。确实过去单一开发住宅的模式，而且是以销售型为最大的目的的房地产活动，在过去几年是受到了市场的考验。金地集团在2018年的时候也开始做代建业务，开始做轻资产运营，主要的方向包括金融、代建（开发管理），同时也包括产业园运营和商场运营等业务，这一块的比重离刚才郭教授所讲的，和重资产比例之间的关系，目前还是一个很弱势的关系，但是有望在未来看到一个比较大的增长。比如说以金地管理今年的情况为例，在管的项目已达到了190个，2023年大概增长了75个项目，从规模和数量上已超越传统地产，只是它的营收因为相对于传统地产的金融投资比重还小，未来开发管理和运营这两部分，我相信在未来一段时间的发展，可能会形成占比各占一半，或者甚至运营的营收更多。

  在这个过程中确实也产生了一些思考，代建这一个话题和新质生产力，我觉得有一些相吻合的部分。第一是代建并不是传统地产开发能力的平移，代建的重点应该落位在“代”字上，“建”相对来说是传统地产商经常干的事情，所谓的“代”就是你怎么能够针对不一样的项目，站在业主的角度去思考。

  在代建的情况下，新质生产力的第一层解释，我有两个关键词，第一个是定制开发，以前地产是标准化的开发，代建当中的第一个定制开发就是每一个项目的需求点不同。比如说原来地产追求高周转，就是要快，价格要让位，可能对于代建的项目，可能好不容易投了一个项目，我希望你价格高一点卖，所以它的开发策略是不一样的。代建当中的代，一是要定制化开发，二是体现在你的服务能力。传统的地产更多是专业能力，比我的产品能力、开发周期、融资等等方面的专业能力。代建的业主是以购买开发服务的形式来采购代建服务的，它对自身发展的策略和经营的尊重，以及对现场事实情况的掌握，以及对经营方向的判断，都要作为代建方能够第一时间和业主进行互动，我们把这个称为服务能力。新质生产力下面包含了两个词，一个定制开发，一个是服务能力。

  代建也逃脱不了现在地产的卷，就是卷产品力，另外就是我们觉得代建不同于电子科技类产品业的代工，代工经常是企业有自己的产品和品牌，找另一家生产制造企业代工，但是代建需要的是代建公司的产品和品牌，这样的一个过程中代建公司必然也要卷产品力。

  很多企业也希望在新的模式下能够产生新的创立力，这就引入智能建造，包含一些产品创新、应用技术的创新，比如说我们代建的很多项目，原来是不在开发商的范围以内的，我们最近在深圳做了两个重型涉密的科学实验室，它对微震、高精尖的空间技术、环保技术的使用并不在传统房地产的范畴之内。代建领域如果要诠释新质生产力，就是我刚才说的这四个词。

  严思慧：接着代建和轻资产输出的话题，我也想问一下怀宇总，您同样是做代建和运营输出，您的洞见又是怎么样的？

  朱怀宇：刚才王总介绍了金地的代建，我们在这样的一个过程中，我认为金地是走得比较领先的，尤其在项目的规模和发展上。我本人之前行业的经历，之前服务过万科、中海、绿地等几家公司，之后也成立了目前的公司，在成立公司之后也在不断地摸索，尤其是在代建行业，结合我的感受，我认为代建这个行业不同于传统房地产操盘、销售，帮客户卖了多少，或者是为客户提供了什么样的服务，我认为要创造价值。

  举两个小例子，一个是我们服务的金沙洲一号项目，这一个项目的业主曾经是跟合作了4年，但是一直推动不了。后来我们接手之后，我们就跟它引进了一个香港的交通规划思路，利用城市综合体的模型，把公共的交通引入到这一个项目当中，缓解了这个区域的交通压力，通过这一个模型，这一个项目顺利通过了广州市规委会的评估，使得这一个项目能够往前推。

  另外一个例子是我们最近在做的黄埔科创湾产业园项目，10万平方的面积，我们和这个业主合作，在它的地下建筑环节，为它省下了1个亿的成本，在幕墙设计环节也有接近1个亿的成本优化。

  通过这两个案例，我总结我们要为客户创造价值，就是代建新质生产力的核心。另外我们想两手一起抓，一手要抓技术核心，另外一手要抓产业的资源。所谓技术核心就是在过去的从业经验当中，建造了数十座200米的超高层，在华南这个区域。华南的超高层碰到一个很大的挑战，比如地下的溶洞、地下的孤岩，还有很多地铁保护的要求等等。对于普通的业主来说，你做一个项目你是很难评估它的这些风险和成本的，但是对我们来说，我们也可以结合一个最好的技术方式去实现它，往往在这一个方面它都会创造几个小目标的价值，我是很坚信这一块能够为业主创造价值。

  另外在资源这一块，我们最近把手头的一些资源，比如说玻璃生产厂商、铝合金生产厂商、门的生产厂商、瓷砖生产厂商，我们最近用设计把这些厂家结合起来，为客户定制一些品质非常好，又性价比很高的产品，赋予它的产品一个新的价值，我认为一手抓资源、一手抓产品、一手抓服务，结合起来能够为业主创造价值。

  下一个问题抛给姜海总。我们现在也是感受着中国房地产正经受着深层的变化，地产企业都感受到了寒意，最近一年政策也不断地松绑，但是住宅和办公楼市场的租售、运营还有待逐步恢复，我相信您跟很多向您募资的房地产高层也交流过，能不能今天趁着这个场合也给我们的来宾分享一下，您给这些企业家或者高管提出了怎么样好的建议？

  姜海：我先讲两个有意思的现象。2022、2023年，很多主流的城市土地市场是封顶摇号的，很多几十家摇号的地，到今年开盘的销售是非常差的，当时算下来销净率有10%左右的楼盘，现在有一个正常的流速都算好了，这是一个现象。第二个现象，这两年载上海或者杭州这样的城市，一二手倒挂，买房靠积分摇号的购房人，房子一旦交楼之后，步入到二手房市场非常难成交，当时所谓的倒挂，在二手房交易的过程中基本上也就不存在了。

  我为什么讲这两个现象呢？前两年买地的时候，在2022年、2023年封顶摇号的时候，几十家企业一起摇号，现在来看很多地都没有利润了，买房也是一样的。大的趋势从目前来看，严峻性是远远超出我们预期的。原来的预期跟实际形势比还是偏乐观的。

  在资金合作上我有两点建议：第一，过去背着银行炒地皮的年代已逝去了，如果预期或者市场的形势没有那么乐观的话，我们要做的就是要尽快把银行卸下来。但是真实的情况，除了一方面的暴雷企业和目前还没有暴雷的企业，对于没暴雷的企业我也看了一下，基本上负债也是千亿、万亿，想卸下银行也不那么容易的事情，想转型并不是特别容易，基本上大的上市公司、国企5000亿以上的负债都很正常，1万亿以上的负债有好几家，可以看一下它一年要还多少利息，这个压力是非常大的，有时候我们也觉得应该要转型，但是转的过程很难，你背着几千亿、上万亿的负债，想转型是很困难的事情。但是也得转，必须把银行给卸下来。

  第二方面，在每个项目实际的投资过程中，要尽量引入股权合作方，让股权合作方帮你分担风险。一块地100亿，你掏50亿，另外50亿让市场化的基金帮你分摊风险，然后让你有足够的现金流去承载企业的经营，或者是有更好的项目获取的机会。

  最后我还想说一点，现在供需两端发生巨大变化，一个是很多的城市在住宅的规划要点有巨大条件，很多做不良的同行做着做着把自己做成不良了，前几年很多项目可能没有处置好，或者是节奏慢了，再重新推向市场，你发现新拍的地、新做的房子跟以前的房子已经完全不一样了。你们可以看一下广州最近开的几个网红盘，使用率大多数都是百分之百。我经常开玩笑说，琶洲TOD那个网红盘，二期的业主比一期的业主赚了，一期的业主的使用率80%，二期的业主使用率百分之百，房价还是一样的，这就是一个很严峻的问题，供给端和需求端已经产生巨大的变化，目前来看很多存量的项目还是要加速它的处置，或者加速流向市场，把不动产变成动产。

  严思慧：我一继续问一下姜海总，就像您刚才说很多有突出贡献的公司也面临非常多的流动性风险，地产基金行业和房地产行业是唇齿相依的，您认为地产基金行业还有怎么样的未来发展空间？或者换一个更加直观的说法，您现在还看好哪些投资产品或是哪些房企您看好？我们大家可以不用讲具体的房地产公司的名称，您可以说说哪一类的房地产企业您是还看好的？

  姜海：先说第二个问题，中国房地产目前的形势下，一个是增量，一个是存量，咱们不可以说谁好谁坏，但是从现在来看，做存量的机会肯定是比做增量的机会要大很多的，因为目前固定资产证券化已经是中国必须要走的大方向，所以目前的机会大很多，传统的金融机构（银行、信托、保险，包括像我们这样的房地产基金），应该要快速切换赛道，或者是增加一个主力的赛道，就是做不动产的证券化，这是未来的大方向。

  回答第一个问题，房地产基金如何调整，我经常开玩笑说，以前很多大的房开企业因为主体信用比较强、规模比较大，会出现一个问题，市场好的时候赚市场的钱，市场不好的时候赚合作方的钱，包括资金方，把资金方的利润压得很低，通过资金和市场收益的利差来获利。如果合作方的获利空间不够的话，又开始再赚合作方的现金流，包括实施工程单位、供应商、材料商，甚至服务单位，作资金调用、归集等等，这是传统大型房地产商的做法。但是现在来看，你提前拿走的钱后面都是要还的，往往在市场好的时候拿走的钱，在市场坏的时候要加倍还回来，这是一个抽血和输血的概念，这种模式目前是走不下去的，中国目前的房地产调控放在全世界来看还不是算特别大的调控，基本上一半以上的大企业都已经暴雷或者是濒临暴雷了，方向、模式都要进行大的调整。其实行业很好、市场很好，只是环境变了，形势变了，供给端和需求端也变了，我们自己也得变，适者生存，你现在再去做很多的业务或者产品，目前来看传统的很多东西都要快速的打破，我们这个行业也是如此。

  严思慧：谢谢姜海总，我们换一个轻松一点的话题，就我所知，或者我自己的感受，在消费市场和其它的商用市场，或者住宅市场方面，还是有不一样的情况，消费市场在去年还是可圈可点，有花开两朵、各表一支的感觉。我想问一下陆总，怎么样看待目前国内大循环战略下消费需求的变化和潜能挖掘之间的关系？要怎么更好地促进商业地产的平稳发展？

  陆国强：顺着姜海总刚才讲的变，我们要变才能适应、适者生存。我们大家都认为在国内经济大循环这样一个战略背景下，国民的消费需求，包括对住房、商业地产的需求都在不断地调整和变化，因此房地产开发企业、商业地产开发运营公司都需要顺应这些消费者、居民，以及各方面消费主体的需求来变化。

  打个比方来讲，有什么是变得显而易见的呢？在七八十年代，可能我们是住楼梯房的，也习惯没有电梯。到了2000年、2010年，乃至到现在，很多小区都是因应了当时的经济或者人群的消费需求提升，做出了更好的住宅品质，这是过往的发展历史。往后在住宅这个板块，我认为有几个趋势或者居民的消费需求需要捕捉，一个是对绿色建筑、生态化的住宅和园林的需求，第二个是随着现阶段的科技发展，包括互联网、物联网的应用，我们怎么样把这些比较前沿的科技跟互联网的技术应用到住区里面，给我们的居住、配套带来更大的便利和满意度。第三个是物业管理方面，未来住宅的销售不单纯是一个水泥空间载体的交付，更重要的是这样一个小区里面的物业载体，它所配套的园林，它的物业管理、跟生活配套、教育等等相关的周边相应的附着物，共同给消费者或者购房者带来的享受、便利和体验，这需要综合的考虑，我觉得这是对于住宅来讲需要面临的一个新的消费需求，来挖掘他们的潜能。

  对于商业地产来讲，我举一个例子，以往购物中心（类似天河城那种）在当年是非常领先的，但是对现在的消费者来讲，对商业场景的需求越来越多元化，现在更加有内涵和特色的街区商业，包括一些旧的厂房或者旧的建筑改造的老瓶装新酒的街区，更能满足一些年轻人多样化的需求，同时迸发他的消费活力，包括充分的发挥品牌主理人的才华和经营的优势。所以这方面同样是需要特别注重的，商业地产的投资开发主体应该更看重商业地产开发的形态和环境。

  严思慧：接下来我再问一下媛媛总，我们也看到现在很多的政府，包括接下来4月9日也有投资广州年会的召开，在政府的层面，您希望政府有怎样的举措，是能够使外地的科技产业在广东省落地和发展？除了拼奖励机制以外，还有什么举措您认为是他们应该做的？

  王媛媛：其实我们在这样的一个过程中只能说浅谈一些我们自己的看法，因为我们在做自己的产业和招商引资过程中，也引入了一些外地的企业，也会跟他们沟通落地广州的兴趣。在粤港澳大湾区的背景下，很多内地的企业对于在广州建立他们的公司或者是另外的基地都是非常感兴趣的。

  第二，广州市政府一直以来都在提要做产业集群，做好链主企业的产业链发展。在这样的一个过程中，要从链主企业到产业链上，要有政策更能推动和落地。我们现在在帮助园区企业解读政策的时候，也会发现很多的政策可能有一些方向，但是在落地的具体措施上，他的细化内容我们还要自己去摸索，或者共同去探讨，这时候对于由我们去帮企业做的事情可能还好一点，但是绝大部分企业专注于做自己的业务的时候，他并没有专门的人能将这些政策在前期进行梳理和落地。

  第三，广州有非常多的高校资源，在政府层面能更加大地推动企业的产业链和高校产学研的拉动，在这个板块里面要充分的利用高校资源，我们的高校资源还是很丰富的，在这个板块里面可以加大推动的力度。

  第四，可以更多地走出去，做一些城市层面的宣传。我们正真看到今年有很多城市都做了非常好的城市营销，其实广州作为一个老牌的商贸之都，作为粤港澳大湾区很重要的窗口性的城市，好像显得略微低调了一点，可能也是因为长期以来比较务实的基因。但是在目前这样一个全民都需要一些宣传和自媒体发展的情况下，政府可以更高调地做一些广州城市化的宣传，让更多的城市和更多的产业合作伙伴了解到目前广州的动向、产业的发展、政策、资源，包括湾区以后对于广州发展的拉动和动力，这可能对于未来从我们的层面引入更多的企业来说也是一个非常好的推动力。

  严思慧：感谢您的建议，我非常认同。昨天刚好也看到了苏州的财政收入数据，现在已经排在了深圳之后，已超越了杭州。其它省份或者是一些城市的经验，也是值得广州去学习的。

  我问一下娉婷总，珠江城在智能低碳方面，对比它落成之时做了哪些改变？很多人的观念里面依旧是觉得在低碳、智能方面还是比较烧钱的举动，我想请您分享一下。

  刘娉婷：说到绿色低碳，珠江城在国内外都是比较知名的。从一开始的设计建造阶段，包括到截止目前为止的持续运营阶段，它其实是一以贯之的发展理念。从2013年我们正式对外运营开始，我们也是在那一年获得了LEED CS铂金级认证，当时是全球范围内最大体量的铂金级项目。我们所为世界熟知，也是首开先河地在超高层建筑运用了风力发电、太阳能发电，冷辐射带需求化通风，相比传统项目节能70%以上。这一系列的成功应用，也获得了众多国际知名媒体的持续关注。

  在后续的运营过程中，我们不忘初心，继续在绿色低碳这条道路上进行社会和建筑的可持续节能持续研究和实践。

  在去年我们也是基于LEED CS认证之后拿到LEED ON铂金级认证，也是目前华南地区唯一拿到最高的双铂金认证的项目。

  我们的碳排放去年也经过广州碳交易中心的检测，出具的报告数据显示，珠江城整栋大楼21.6万方的体量，在2022年年度已经实现了碳中和。这也是我们的绿色实践。

  在这个层面上，也基于这样一些绿色实践的突出成效，我们也获得了世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）颁发的持续运营十年奖，还有过去50年全世界内最具影响力的50栋大厦，这也是在国际层面对我们的一些肯定。未来我们还会朝着这个方向持续不断地努力，代表楼宇绿色可持续发展的方向和趋势。

  严思慧：接下来请问王欣总，金地管理在商办代建方面非常有见地的，您认为代建的难度在哪里？你们公司是怎么满足多种的委托方需求的？

  王欣：刚刚我们正真看到诗涛总公布的数据，金地管理在商办代建领域确实有它的地位，但是商办代建也很难，第一是管理公司想在商办项目实现盈利收入平衡或者盈利是非常难的，商办项目的开发周期非常长，一个传统的住宅大概两年到三年时间就可以开发完，一个商办项目要开发4到5年，这是周期长。另外一点，传统住宅项目开盘之后，客户就不大会管你了，后面陆续就进入到工程建设。但是商办项目，客户几乎是全周期、高频次的跟你互动和交流，因为他要保证入住之后需求得到落实。所以商办的管理难度第一是经营的难。第二个难度，我们现在做的商办市场并不是出售和租赁的客户，很多是科技公司自用和作为政府配套的城司开发的，作为产业导入的一个载体。这一类客户往往在过往是没有太多超高层建设的经验、没有商办项目建设的经验，大家能像住宅项目达成沟通共识的难度比较大，往往我们的切入点会很前端，比如说我们要到企业内，去所有的部门发纸质调查问卷，把各个部门的面积需求和功能需求，套IT、设施、企业的展馆的需求调研回来，编制成任务书，反发给设计企业，才能完成它的需求，这样的一个过程比较难。

  还有自用客户的管理颗粒度比较细，比如说我们常规在选用一些大型的设备设施，比如说电梯方面，我们可能凭经验，比如说超高层，我们最终选择4米的，或者说稍微低速一点的也可以。但是业主希望你不要凭经验去选，你要论证我的上班的周期和实际的需求，需要论证的东西特别多。另外一点，我们要把业主在未来使用和运营的需求全部放到前期，传统我们做出租和出售型项目的时候，客户是比较泛的，不需要这么精细，所以这一点比较难。

  另外一点是它的利润非常薄，一般商办项目只有住宅项目一半的毛利率，如果因为不可抗力或者说其他因素影响，就很容易造成商办项目的经营困难。

  同时商办项目在未来的建造技术上，比如说超深基坑，我们目前在深圳做了48米的超深基坑、54万方，有两条地铁和一条城轨交界，很不幸这个设计还是扎哈做的，原来我和我的团队在深圳市中心也建过400米的超高层，刚开始我们觉得可以做，因为有这样的经验。但是后来发现，作为开发商，我们尽量是规避困难，选择简单的方式处理问题。但是在面对城市级地标的时候，它要展现城市特色的时候，往往我们要迎难而上，这时候我们会发现原有的经验克服不了这个困难。在这些建造技术上带来的挑战性也是商办项目比较难的。

  另外是人才的吸附，一般商办项目，业主都希望过往有过超高层项目经验的团队加入进来，有规模化发展才能吸引这些人才，比如我们团队有做中国尊的工程经理过来的，也有做大疆天空之城的小组成员，这样客户才会信赖我们，这是比较难的点。

  严思慧：很谢谢王欣总，让我也学习到了。接下来请问朱总，我看到你们公司的发展的策略是要在产品和服务上做细做深，发展小而美的企业，我特别感兴趣在当下这样一个快速变化的市场上，小而美的企业要如何去做才可以穿越这个挑战和危机？

  朱怀宇：我相信我们大家都看到，公司做大了不一定就是好。相反在把公司做大以后，可能它的发展方式是更多地利用负债来发展，当你流动性出问题的时候，它就会反过来给你带来非常大的压力。我之所以觉得要做小而美，就是因为在现在的这个环境下，我们要适应新的房地产周期，我们该把它当成常态化，不要去想现在的状态，把自己手头的事情做好。当我们做项目的人拿到一个项目的时候，都会很开心、很兴奋，想着怎么为业主去创造价值，这是一个方面。

  第二方面，希望这样的产品能够在立足当下的过程中，去展现它的一些新的东西。最近我们也在尝试做一些商业的项目，它的挑战是迭代非常快，业主的需求变化很快，开得好的商业，可能第二年又开不下去了，在现在消费降级的情况下，我们也在考虑怎么做商业，我们研讨认为，现在客户有一个趋势，就是多快好省潮。结合这几个点，我们要怎么做？首先是成本不能高，要想办法把成本做低，建造的成本、运营的成本都要低，然后是要适应客单价低的消费业态，并且要让客户感觉到它是一种与时俱进的、潮流的项目，同时我们的客户要能让我们消费者体验的时候，有一些微度假的感觉，在这样一些方面，我觉得要做一些尝试。往往把一个项目做好，我们就叫小而美，不要考虑发展的问题，不要用负债来发展。

  最后一分钟我就留给陆国强，我们对消费市场的感受还是类热不一的，根据您的观察和分析，您对消费市场未来发展的预判是如何的？

  陆国强：其实刚刚朱总也分享了很多独到的见解，他概括了多快好省潮，这是消费的人现在的需求，我也说一下我的观点，我们正真看到近些年社会的一些消费主力，包括年轻人，他的消费习惯是不断在改变的，对应体现在供需关系的消费模式和商业形态的改变。大家要便宜，并且要好，大家对产品、服务有高品质的需求，所以还是那句话，做生意一定要注重自己的产品跟服务品质和体验，这是最重要的一点。

  第二，大家对超高的性价比是有特别的渴望，特别是疫情后，所以怎么样在做好品质的同时，尽量压低经营的成本，提供优质的产品和服务，这是商家要解决好的问题。

  第三，结合商业的场景和形态，越多样化、越开放式、越能够跟周边的环境相结合的，越能获得更加多元化的消费者和客群的青睐，我觉得这是未来消费市场主要面临和要解决的几大趋势。

  严思慧：很谢谢，我们今天这个圆桌论坛的关键词就是“信心”，围绕着这个信心，刚刚邱总也从大数据方面讲述房地产的信心是什么。房地产行业是跟整个国家153个二级行业中的115个行业相关联的，也就是说如果房地产行业不行，它涉及的上下业都是不幸的，既然有那么多行业给我们垫底，我对这个行业非常有信心。而且我们仍旧是热爱着这个行业，又有这么多同行愿意跟我们大家一起去发声，所以我们今天说的这些话，还是让我们正真看到了一丝微光，在这里面继续前行。

  我经常会想起德鲁克的一句话，动荡的时代最危险的并不是动荡，而是我们还沿用着过去的逻辑。今天这个论坛非常好，大家都围绕着怎么创新、怎么突破来发声。